Fon krizi konut satışlarını artırır mı, azaltır mı?

İlk bakışta cevap kolay görünüyor. Fonlara güveni sarsılan yatırımcı, parasını daha güvenli bulduğu gayrimenkule yöneltebilir. Nitekim konut sektöründen bu yönde açıklamalar geliyor.

Ancak bir de ev almak için biriktirdiği parası sorunlu fonlarda kalanlar var. Onların konut arayışı, paralarına ne zaman ve ne ölçüde ulaşabilecekleri sorusuna takılıyor.

Eylül ortasında patlayan kriz, böylece konut piyasasını iki ayrı yönden etkileyebiliyor. Bir tarafta birikimini korumak için ev almak isteyenler, diğer tarafta birikimine ulaşamadığı için ev alamayanlar…

O halde “Fondan konuta göç başladı” demeden önce iki tarafa da bakmak gerekiyor.

Güvenli liman arayışı

Dünya Gazetesi’nin 3 Kasım tarihli haberinde Ege Yapı GYO Genel Müdürü Didem Güneş, sorunlu fonlardaki tasfiyelerin ardından gayrimenkule ilgide hareketlilik gözlemlediklerini söylüyor:

“Bir kesim tamamen beklemeye geçti, bir kesim ise güvenli gördüğü için gayrimenkule yöneldi.”

Bu gözlemi önemsemek gerekiyor. Finansal bir ürüne duyduğu güven zedelenen insanın, kapısını açabildiği, tapusunu elinde tutabildiği bir varlığa yönelmesi anlaşılır bir davranış.

Ancak konuta ilgi duymakla konut satın almak arasında uzun bir mesafe var.

Satış ofisine gelen her ziyaretçi alıcı olmuyor. Fiyat soran herkes kaparo yatırmıyor. Üstelik bir projedeki hareketliliği bütün Türkiye’ye yayılan yatırım eğilimi olarak okumak da mümkün değil.

Dolayısıyla bugün elimizde sektörün sahadan aktardığı bir gözlem var. Bunun ne ölçüde satışa dönüştüğünü ayrıca görmek gerekiyor.

Bir de alınamayan evler var

Madalyonun öbür yüzünde ise konuta yönelmek isteyenler değil, konut almak üzereyken planı bozulanlar bulunuyor.

TÜGEM Genel Başkanı Hakan Akdoğan’ın ekim ayında basına yansıyan açıklamaları bu açıdan dikkat çekiciydi. Akdoğan, emlak danışmanlarından fon kaynaklı alım iptalleri yönünde geri dönüşler aldıklarını belirtiyordu. Mevcut evini satıp yenisini almak için parasını fonda bekletenler de vardı, ev peşinatını fonlarda değerlendirenler de.

Düşünün…

Evinizi daha büyüğünü almak için satmışsınız. Yeni evi bulana kadar birikiminizi değerlendirmek istemişsiniz. Fakat tam ödeme yapacağınız sırada paranıza erişemiyorsunuz veya elinize geçecek tutarın ne olacağını bilemiyorsunuz.

Böyle bir durumda mesele yatırım tercihinden çıkıyor, doğrudan barınma meselesine dönüşüyor.

Burada rakamları da dikkatli kullanmalıyız. SPK’nın açıkladığı 455 bin 758 kişi, tasfiye kapsamındaki fonların pay sahibi sayısı. Bu sayıdan kaç kişinin ev almayı planladığını, kaç kişinin konut işlemini iptal ettiğini bilmiyoruz. Hepsini birikiminin tamamını kaybetmiş insanlar olarak göstermek de doğru değil.

Nitekim Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, 5 Kasım’daki açıklamasında 420 bin 31 tekil kişiye toplam 130,2 milyar lira ödeme yapıldığını, 179 bin 449 kişinin net yatırım tutarının tamamını aldığını bildirdi. Bunlar sürecin ilerlediğini gösteriyor. Ancak yapılan ödemenin ertelenen ev alımını yeniden mümkün kılıp kılmadığı ayrı bir soru.

Çünkü ev almak için yalnızca paranın geri gelmesi yetmez. Alınacak evin hâlâ satışta olması, fiyatın bütçeye uyması ve ödeme takviminin tutması da gerekir.

Kiralık cephesini unutmayalım

Evini satmış ancak yenisini alamamış bir hane, geçici olarak kiralık konuta yönelebilir. Zaten kiracı olan bir başka hane ise satın alma planını erteleyerek kirada daha uzun süre kalabilir.

Bunlar kiralık piyasasında talep baskısı yaratabilecek kanallar. Fakat kaç hanenin bu durumda olduğunu bilmeden “Fon krizi kiraları artırdı” hükmünü veremeyiz.

Üstelik konuta yönelen yatırımcı aldığı evi kiraya verirse, bu kez kiralık arzı artabilir.

Yani aynı gelişmenin satışa, kiraya ve konut fiyatlarına etkisi farklı olabilir. Sonucu belirleyecek olan, hangi hareketin ne büyüklükte gerçekleştiği.

Satış rakamı neyi söyler?

Önümüzdeki ekim verileri ve takip eden aylar önemli ipuçları verecek. İlk el ve ikinci el satışları, ipotekli satışları ve bunların dışında kalan diğer satışları birlikte izlemek gerekiyor.

Ama burada bir önemli bir nokta var.

TÜİK’in “diğer satışlar” kategorisi, ipotekli satışların dışında kalan işlemleri kapsıyor. Bu nedenle bu kategorideki her satışı peşin parayla yapılmış alım olarak okuyamayız.

Satışlar yükselse bile paranın fondan geldiğini yalnızca tapu istatistiğinden anlayamayız. Kampanyalar, ödeme koşulları ve başka yatırım araçlarından çıkışlar da sonucu etkileyebilir. Satışlar artmazsa da bazı yatırımcıların fondan konuta yönelmediği sonucuna varamayız. Bir taraftaki artışı diğer taraftaki kayıp dengelemiş olabilir.

Bu yüzden sektörün “İlgi arttı” açıklamasının yanına şu soruyu koymak gerekiyor:

Kaç işlem gerçekleşti, alıcıların kaçı fondan çıktı, kaç alım ise fondaki para yüzünden iptal oldu?

“Fondan konuta göç” bugün için araştırılması gereken bir iddia. Kesinleşmiş bir sonuç değil.

Ben konut piyasasının nabzını tutarken satış ofisinin kapısından girenler kadar, o kapıya artık gelemeyenlere de bakılması gerektiğini düşünüyorum.

Çünkü krizin konuttaki bilançosu, yalnızca satılan evlerde değil, alınamayan evlerde de saklı.